不動産売却の価格相場から考えるなら、売却の理想のタイミングはズバリ「高いときに売る」です。
不動産の取引相場は常に変動していますが、実は波があると言われています。
過去10年を振り返ってみると2007年から2008年は上昇傾向でした。しかし、2008年のリーマンショックで一気に相場が下落。その後しばらくは下落傾向が続き、2013年から上昇に転じています。
できるだけ良いタイミングを見極められるように、こうした相場の波も把握しておきましょう。
売却成功のための秘訣とは
「住み替えのために」「相続したけれど住まないから」など、不動産売却の理由や目的はさまざまです。
ただ、一生のうちに何度も経験することではないため、多くのお客様が不安や疑問を抱えておられます。大きな金額が動き、手続きが難しそう。
そして、話の中に聞きなれない専門用語が登場する。このような状況で不安を感じるのは当然です。
そこで、後悔しない不動産売却のために、まずは基本的な知識をつけておくことをおすすめします。
こちらでは費用や税金、売却のタイミングなどをわかりやすく解説しておりますので、ぜひ不動産売却をスタートする前にご一読ください。
これから紹介する情報が、少しでもみなさまの不安解消につながれば幸いです。
ただ、一生のうちに何度も経験することではないため、多くのお客様が不安や疑問を抱えておられます。大きな金額が動き、手続きが難しそう。
そして、話の中に聞きなれない専門用語が登場する。このような状況で不安を感じるのは当然です。
そこで、後悔しない不動産売却のために、まずは基本的な知識をつけておくことをおすすめします。
こちらでは費用や税金、売却のタイミングなどをわかりやすく解説しておりますので、ぜひ不動産売却をスタートする前にご一読ください。
これから紹介する情報が、少しでもみなさまの不安解消につながれば幸いです。
不動産売却時の費用と税金
不動産売却には、さまざまな費用・税金がかかります。
これらの費用を念頭に置いておかなければ、「思ったよりも、手元にお金が残らなかった！」ということになりかねません。
なるべく正確に、売却コストを把握しておきましょう。
これらの費用を念頭に置いておかなければ、「思ったよりも、手元にお金が残らなかった！」ということになりかねません。
なるべく正確に、売却コストを把握しておきましょう。
費用・税金の種類（譲渡費用）
①印紙税
売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。
②登記費用
不動産登記簿上の住所・氏名が現在のものと違う場合、不動産に抵当権がついている場合、また旧建物の登記が残っている場合等は、その登記の変更費用がかかります。
③不動産仲介手数料
仲介売却が成立した場合に、不動産業者に支払う手数料です。
仲介手数料には、以下の通り金額の上限が定められています。（税抜表記）
仲介手数料には、以下の通り金額の上限が定められています。（税抜表記）
金額の上限
| 取引金額 | 住んでいる場合 | 空き家・土地の場合 |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 取引金額の100分の5 | 最大18万円 （取引金額の100分の5+調査費用） |
| 200万円超400万円以下 | 取引金額の100分の4＋2万円 | 最大18万円 （取引金額の100分の4+2万円+調査費用） |
| 400万円超 | 取引金額の100分の3＋6万円 | 取引金額の100分の3＋6万円 |
④譲渡所得にかかる税金
不動産売却で得た利益(譲渡益)は、譲渡所得にかかる税金の課税対象になります。
また、不動産を譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合を、短期譲渡所得、5年を超える場合を、長期譲渡所得といいます。
(注:相続や贈与によって不動産を取得した場合は、被相続人や贈与者の所有期間も引き継ぎます。)
また、不動産を譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下か、5年を超えるかによって税率が異なります。
所有期間が5年以下の場合を、短期譲渡所得、5年を超える場合を、長期譲渡所得といいます。
(注:相続や贈与によって不動産を取得した場合は、被相続人や贈与者の所有期間も引き継ぎます。)
課税譲渡所得金額 = 譲渡価格(売却価格)- 取得費(売却不動産を購入した当時の価格)- 譲渡費用(仲介手数料、測量費用等)- 特別控除
短期譲渡所得の税金の計算
(所得税及び復興特別所得税率:30.63%, 住民税率:9%)
(所得税及び復興特別所得税率:30.63%, 住民税率:9%)
課税譲渡所得金額(短期) × 39.63% = 所得税・復興特別所得税及び住民税
長期譲渡所得の税金の計算
(所得税及び復興特別所得税率:15.315%, 住民税率:5%)
(所得税及び復興特別所得税率:15.315%, 住民税率:5%)
課税譲渡所得金額(短期) × 20.315% =所得税・復興特別所得税及び住民税
⑤その他
状況によっては、境界確定測量等の費用が別途かかる場合があります。
特別控除について
不動産売却で得た利益（譲渡益）は譲渡所得と見なされ、税金がかかります。
ただし、一定の条件を満たす場合は、特例措置として控除を受けることができます。
税金の負担が軽くなる特別控除について、その条件や注意点を確認しておきましょう。
ただし、一定の条件を満たす場合は、特例措置として控除を受けることができます。
税金の負担が軽くなる特別控除について、その条件や注意点を確認しておきましょう。
1. 3000万円の特別控除
不動産を売却して得た利益（譲渡益）には、所得税・復興特別所得税と住民税がかかります。
しかし、居住用財産、つまり自宅を売った場合には、譲渡所得から3000万円を差し引いて計算します。
税金は以下の式で計算されるため、譲渡所得が3000万円以下の場合にかかる税金は「ゼロ」です。
しかし、居住用財産、つまり自宅を売った場合には、譲渡所得から3000万円を差し引いて計算します。
税金は以下の式で計算されるため、譲渡所得が3000万円以下の場合にかかる税金は「ゼロ」です。
（譲渡益－3000万円）×税率＝税額
譲渡所得が3000万円を上回った場合には、3000万円を超えた金額に税率をかけた金額が税額となります。
税率は自宅の所有期間によって異なり、5年、10年を境に変動します。
たとえば、所有期間が7年の場合の税率は所得税・復興特別所得税が15.315％、所得税が5％。売却益が4000万円の場合なら、計算式は以下のようになります。
税率は自宅の所有期間によって異なり、5年、10年を境に変動します。
たとえば、所有期間が7年の場合の税率は所得税・復興特別所得税が15.315％、所得税が5％。売却益が4000万円の場合なら、計算式は以下のようになります。
所得税・復興特別所得税：
（4000万円－3000万円）×15.315％
＝153万1500円
（4000万円－3000万円）×15.315％
＝153万1500円
住民税 ：
（4000万円－3000万円）×5％＝50万円
（4000万円－3000万円）×5％＝50万円
合計 ：203万1500円
2. 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の特例
下記不動産で譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合は、譲渡所得の税金の税率が軽減されます。
また、3,000万円の特別控除と併用する事が出来ます。
また、3,000万円の特別控除と併用する事が出来ます。
① 現在居住中の住居
② 以前に住んでいた住宅で住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡したもの
③ ①や②の敷地
④ 災害によって滅失した住宅の敷地で、滅失しなかったならば、その年の1月1日の時点で、所有期間が10年を超えていた住宅の敷地
3,000万円の特別控除後の譲渡所得にかかる税率
6,000万円以下の部分
所得税・復興特別所得税率：10.21%
住民税率 ：4%
6,000万円を超える部分
所得税・復興特別所得税率：15.315%
住民税率 ：5%
3. 特定の居住用財産の買換え特例(課税の繰延べ)
所有期間10年超の居住用財産(上記2参照)を売却し、住宅を買換えた場合(土地を購入し、新築した場合を含む)は、特例が受けられます。
(注:買換える不動産にも条件があります。)
(注:買換える不動産にも条件があります。)
売却額が買換えた不動産の購入価格を下回る場合は、譲渡所得に関する税金はかかりません。
売却額が買換えた不動産の購入価格を上回る場合、その上回る額にのみ譲渡所得に関する税金がかかります。
A. 売却額 - 買換え不動産の購入額 = 収入金額
B.（売却不動産の取得費 + 譲渡費用[仲介手数料等]）×Aの収入金額 / 売却額 = 取得費及び譲渡費用
C. A - B = 課税長期譲渡所得金額
但し、この買換え特例は、課税の繰延べであり、譲渡の時点では課税しないという事です。買換え不動産を再び売却する際には、前の分まで遡って課税されます。
よって、3,000万円の特別控除の範囲内で収まるのであれば、3,000万円の特別控除を利用した方が得になります。
不動産の税金の特例は、どの特例を使えば特になるかが変わってくるので、状況によって使い分けるのが良いでしょう。
よって、3,000万円の特別控除の範囲内で収まるのであれば、3,000万円の特別控除を利用した方が得になります。
不動産の税金の特例は、どの特例を使えば特になるかが変わってくるので、状況によって使い分けるのが良いでしょう。
4. 低未利用土地等(一般に空き地)を譲渡した場合の長期譲渡所得の100万円の特別控除
令和2年7月1日から令和7年12月31日までの間に行う不動産の譲渡で、以下の条件を満たす場合には、100万円の特別控除が受けられます。
①個人所有の不動産
②譲渡した年の1月1日において、所有期間が5年を超えている事
③次のいずれかを満たす事
ア) 市街化調整区域内、非線引き区域のうちの用途指定区域内、又は所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内にある不動産の場合は、譲渡価格が800万円以下
イ) その外の都市計画区域内にある不動産の場合は、譲渡価格が500万円以下
ア) 市街化調整区域内、非線引き区域のうちの用途指定区域内、又は所有者不明土地対策計画を策定した自治体の都市計画区域内にある不動産の場合は、譲渡価格が800万円以下
イ) その外の都市計画区域内にある不動産の場合は、譲渡価格が500万円以下
④不動産が低未利用土地等である事、及び譲渡後のその不動産の利用について、市区町村長の確認が取れたものである事。
但し、その不動産の所有者の配偶者や、生計を一にする親族等への譲渡、またその他の控除制度を受ける場合等は、この特例の適用はできません。
5. その他の控除・特例等
条件が限定されますが、状況によってはその他の控除・特例も受けられる場合があります。
居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
優良住宅地の造成等のために土地を売った場合の税率軽減の特例等
詳しくは弊社にお問い合わせ下さい。
売却のタイミング
相場から考える「理想のタイミング」
「売りどき」はいつ？
それでは、具体的にはいつが「売りどき」なのかと言うと、それは購入時よりも相場が上がっているタイミングです。
相場には波があるため、一つの目安となるのは「買ったときよりも上がっているかどうか」。
購入時より高く売れるなら、「売りどき」と考えて良いでしょう。
相場には波があるため、一つの目安となるのは「買ったときよりも上がっているかどうか」。
購入時より高く売れるなら、「売りどき」と考えて良いでしょう。
季節にも着目！
4月は新生活をはじめる人が多いため、その少し前の1月から3月にかけて、新居購入や引っ越しを検討する人が増える傾向があります。
そのため、このタイミングに合わせて売却活動を行うと、売却しやすくなります。
そのため、このタイミングに合わせて売却活動を行うと、売却しやすくなります。
買い替えのタイミングにも注意
住まいの買い替えなどの場合には、新居のスケジュールに合わせることも大切です。
たとえば未完成の新築マンションを購入して住み替える場合、先に今の家が売れてしまって引き渡すことになり、仮住まいが必要に……といったケースもあります。
二重ローンの問題などもあるため、買い替えのスケジュールも踏まえて売却のタイミングを考えましょう。
たとえば未完成の新築マンションを購入して住み替える場合、先に今の家が売れてしまって引き渡すことになり、仮住まいが必要に……といったケースもあります。
二重ローンの問題などもあるため、買い替えのスケジュールも踏まえて売却のタイミングを考えましょう。
また、大規模な新築マンションを購入する場合も注意が必要です
同じタイミングで大勢の購入者が引っ越すことになれば、その周辺にある中古物件が同時に数多く売りに出される可能性もあります。
そうなると一時的に周辺の相場が下がることもあるため、タイミングをずらすなどの対策も検討しておくべきでしょう。
同じタイミングで大勢の購入者が引っ越すことになれば、その周辺にある中古物件が同時に数多く売りに出される可能性もあります。
そうなると一時的に周辺の相場が下がることもあるため、タイミングをずらすなどの対策も検討しておくべきでしょう。
「税制」も売却のタイミングを
見極めるポイントの一つ
見極めるポイントの一つ
不動産の売却益は「譲渡所得」と言って、所得税（復興特別所得税含む）や住民税の課税対象となります。
この税額を計算する際の税率は売却した不動産の所有期間によって変動し、所有期間が短いほど税率は高くなります。
税率は「5年以下」「5年超」「10年超」と、段階的に変動するため、この変動ラインに注意が必要です。
所有期間は「売却した年の1月1日時点」でカウントされるため、それも踏まえて売却のタイミングを見極めましょう。
この税額を計算する際の税率は売却した不動産の所有期間によって変動し、所有期間が短いほど税率は高くなります。
税率は「5年以下」「5年超」「10年超」と、段階的に変動するため、この変動ラインに注意が必要です。
所有期間は「売却した年の1月1日時点」でカウントされるため、それも踏まえて売却のタイミングを見極めましょう。
また、自宅を売却した場合の3000万円特別控除など、譲渡所得への課税が軽減される各種特例にも、所有期間についての要件が付いているケースがあります。
所有期間の要件を「満たしてから」または「満たしているうちに」という点も、タイミングを見極めるポイントの一つです。
所有期間の要件を「満たしてから」または「満たしているうちに」という点も、タイミングを見極めるポイントの一つです。
上記のような売却の
タイミングを逃さないために
できることはあります。
タイミングを逃さないために
できることはあります。
不動産を購入する人の多くは
物理的な瑕疵を気にするため、
建物診断（インスペクション）によって第三者である
専門家のお墨付きをもらうことは、
買主にとっての安心材料となります。
物理的な瑕疵を気にするため、
建物診断（インスペクション）によって第三者である
専門家のお墨付きをもらうことは、
買主にとっての安心材料となります。
不動産会社の選び方
親身になって話を聞いてくれますか？
売却の理由や目的はお客様によってさまざま。ただ「売れれば良い」というわけではなく、その理由や目的に合った方法で、満足できる結果を得ることが、本当の意味での「売却成功」です。
そのため、肝心の理由や目的、気持ちの部分を無視してしまっては、売却の成功は望めません。
親身になって話を聞いてくれる業者を選ぶことが大切です。
そのため、肝心の理由や目的、気持ちの部分を無視してしまっては、売却の成功は望めません。
親身になって話を聞いてくれる業者を選ぶことが大切です。
売却の実績・経験は豊富ですか？
不動産業者と言っても、「投資物件」「賃貸」「売買」など得意分野はそれぞれに違っています。
売却を依頼するなら、やはり売却の実績・経験が豊富な業者が安心。
ホームページなどで実績を確認して、その会社の得意分野を見極めましょう。
売却を依頼するなら、やはり売却の実績・経験が豊富な業者が安心。
ホームページなどで実績を確認して、その会社の得意分野を見極めましょう。
説明はわかりやすいですか？
不動産売却は、専門知識や経験が求められる取引です。
しかし、扱うのはお客様の大切な物件。わかりやすい言葉で説明し、きちんとお客様の理解を得ようと努める不動産会社なら安心です。
しかし、扱うのはお客様の大切な物件。わかりやすい言葉で説明し、きちんとお客様の理解を得ようと努める不動産会社なら安心です。
